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30 Set

Contratto di locazione: ripartizione spese tra locatore e conduttore

In merito alle spese che derivano dalla sottoscrizione di un contratto di locazione, è opportuno distinguere quelle riguardanti l’immobile locato da quelle inerenti il condominio.
SPESE RIGUARDANTI L’IMMOBILE
La ripartizione delle spese tra locatore e conduttore è disciplinata, in linea generale, dal codice civile. L’articolo 1576 c.c. stabilisce, come criterio generale, che il locatore, ossia il proprietario dell’immobile, debba eseguire, nel corso della locazione, tutte le riparazioni necessarie ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, che sono invece a carico del conduttore, ossia dell’inquilino. Dunque, il primo criterio, di carattere generale, per suddividere le spese tra locatore e conduttore è quello di individuare la tipologia dell’intervento; in linea di massima, il proprietario è tenuto a sostenere le spese per la manutenzione straordinaria, ossia i costi relativi a casi fortuiti che si presentano per eventi non previsti ed imprevedibili, mentre il conduttore deve provvedere a tutti gli interventi di manutenzione ordinaria.
SPESE RIGUARDANTI IL CONDOMINIO
La legge n.392/78 stabilisce che le spese condominiali sono a carico del conduttore e comprendono, in linea generale, i costi del servizio di pulizia, della fornitura di energia elettrica e del funzionamento e della manutenzione dell’ascensore, quindi tutte le spese ordinarie relative alla gestione degli spazi comuni. Le spese inerenti le opere comuni da considerarsi straordinarie, quali, ad esempio, il rifacimento degli impianti o delle facciate, sono invece a carico del locatore, ossia del proprietario dell’immobile.
Le organizzazioni di categoria hanno elaborato specifiche tabelle per rendere più agevole la ripartizione delle spese condominiali tra le parti. Le indicazioni fornite, in accordo con la normativa vigente, sono basate su principi di equità. Affinché le tabelle siano vincolanti nei confronti del locatore e del conduttore, è necessario che le stesse vengano recepite dai regolamenti condominiali e richiamate anche nei singoli contratti di locazione.
Di seguito una delle tabelle approvate dalle associazioni di categoria, proprietari e inquilini.

TABELLA ONERI ACCESSORI
RIPARTIZIONE FRA LOCATORE E CONDUTTORE

AMMINISTRAZIONE
Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile C
Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali L

ASCENSORE
Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C
Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L
Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L
Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C
Ispezioni e collaudi C

AUTOCLAVE
Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) L
Manutenzione ordinaria C
Imposte e tasse di impianto L
Forza motrice C
Ricarico pressione del serbatoio C
Ispezioni, collaudi e lettura contatori C

IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO E SPECIALI
Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione L
Manutenzione ordinaria dell’impianto comune di illuminazione C
Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme L
Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme C
Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni L
Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni C
Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili L
Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili C

IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA
Installazione e sostituzione degli impianti L
Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti L
Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario C
Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale C
Lettura dei contatori C
Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua C

IMPIANTI SPORTIVI
Installazione e manutenzione straordinaria L
Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) C
Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa) C

IMPIANTO ANTINCENDIO
Installazione e sostituzione dell’impianto L
Acquisti degli estintori L
Manutenzione ordinaria C
Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi C

IMPIANTO TELEVISIVO
Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato L
Manutenzione ordinaria dell’impianto televisivo centralizzato C

PARTI COMUNI
Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico L
Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico C
Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari L
Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari C
Manutenzione straordinaria della rete di fognatura L
Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti C
Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere L
Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni C
Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni C
Installazione e sostituzione di serrature L
Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati C
Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo L
Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo C

PARTI INTERNE ALL’APPARTAMENTO LOCATO
Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti L
Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti C
Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario C
Rifacimento di chiavi e serrature C
Tinteggiatura di pareti C
Sostituzione di vetri C
Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità e del cavo e dell’impianto citofonico e videocitofonico C
Verniciatura di opere in legno e metallo C
Manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento L

PORTIERATO
Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi
contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione,
tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. L 10% C 90%
Materiale per le pulizie C
Indennità sostitutiva alloggio portiere prevista nel c.c.n.l. L 10% C 90%
Manutenzione ordinaria della guardiola L 10% C 90%
Manutenzione straordinaria della guardiola L

PULIZIA
Spese per l’assunzione dell’addetto L
Trattamento economico dell’addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. C
Spese per il conferimento dell’appalto a ditta L
Spese per le pulizie appaltate a ditta C
Materiale per le pulizie C
Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia L
Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia C
Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie C
Disinfestazione di bidoni e contenitori di rifiuti C
Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva C
Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori L
Sacchi per la preraccolta dei rifiuti C

SGOMBERO NEVE
Spese relative al servizio, compresi i materiali d’uso C

LEGENDA
L = locatore
C = conduttore

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